11.1. Общая характеристика договора аренды

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Данный вид договора является двусторонним, консенсу- альным, возмездным. Ведущую роль в правовом регулировании арендных отношений играет ГК РФ. Эти отношения регулируются также Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Законом РФ «О защите прав потребителей» и другими норма- тивно-правовыми актами.

Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть в первую очередь, конечно же, собственники имущества (физические лица — при условии наличия полной дееспособности, юридические лица, если не ограничено в правах, государство и муниципальные образования, если имущество не передано учрежденным или юридическим лицам), а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В качестве арен-датора могут выступать как физические, так и юридические лица (коммерческие и некоммерческие), а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.

Предметом договора аренды могут быть материальные объекты, не теряющие своих натуральных свойств в процессе использования: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт-ные средства и другие вещи. Данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, должны быть четко закреплены в содержании договора.

Законом могут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается, а также установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. Простая письменная форма обязательна уже тогда, когда хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо. Таким образом, закон допускает возможность заключения договора в устной фор-ме, но только в том случае, если в договоре участвуют только граждане и он заключается на срок не более одного года. Если же срок договора превышает один год, простая письменная форма становится обязательной.

А вот недействительность договора аренды несоблюдение письменной формы влечет лишь в том случае, если предме-том договора выступает здание, сооружение, предприятие. Кроме того, такие договоры должны совершаться путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не уста- новлено законом, и несоблюдение данной нормы влечет не-действительность сделки. Однако законом установлено, что договоры аренды транспортных средств, отнесенных гражданским законодательством к недвижимости (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), не должны проходить государственную регистрацию. Да и договоры аренды зданий и сооружений подлежат регистрации лишь в том случае, если заключаются на срок не менее одного года.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Срок аренды не является существенным условием договора, следовательно, если он в содержании договора не ука-зан, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — не менее чем за 3 месяца. Кроме того, законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения. Например, по договору проката арендатор может в любое время отказаться от договора, предупредив арендодателя об этом в письменной форме за 10 календарных дней.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, что предусмотрено п. 2 ст. 621 ГК РФ (данное правило не применяется к договору проката и аренды транспортных средств).

Одним из значимых условий договора аренды, несмотря на то, что гражданское законодательство не относит это усло-виє к числу существенных, является арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

А вот для договоров аренды зданий и сооружений условие о размере арендной платы является обязательным. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды соче-тание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год (а по договору финансовой аренды — не чаще одного раза в 3 месяца).