11.4. Договор аренды предприятия
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к пред- приятию (п.
1 ст. 656 ГК РФ). Кроме того, должен соблюдаться предусмотренный законом и иными правовыми актами порядок передачи прав по владению и пользованию перечисленным имуществом.Однако права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью не могут быть переданы арендатору (если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами). Если же арендодатель включит в состав предприятия обязательства, исполнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами.
Являясь предметом договора аренды, предприятие
представляет собой не отдельные элементы, а своеобразный комплекс, который включает в себя имущество как таковое, а также исключительные права, обязательственные права и обязанности.
Предприятие обладает особой ценностью, что обусловило необходимость индивидуализации и учета и, соответственно, предопределило форму договора.
Согласно ст. 658 ГК РФ, договор аренды предприятия как имущественного комплекса заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение этой нормы влечет недействительность договора, он считается ничтожным, его исполнение не допускается. Признание предпри-ятия разновидностью недвижимости позволяет применять к данным отношениям нормы, регулирующие аренду здания или сооружения, если они не противоречат специальным нормам.Обязанностью арендодателя, предшествующей передаче предприятия, является письменное уведомление всех кредиторов по включенным в состав имущественного комплекса обязательствам. В случае несогласия кредитора на перевод долга он вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления (а если уведомления не было — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду) потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (подп. 2 и 3 ст. 657 ГК). Необходимо сказать, что ответственность арендодателя и арендатора после передачи предприятия в аренду является солидарной (если долги были переведены на арендатора без согласия кредитора).
Сама передача предприятия оформляется передаточным актом с обязательным проведением инвентаризации и составлением баланса (за счет арендодателя и его силами, если иное не предусмотрено соглашением сторон).
Возврат предприятия также должен оформляться с со-блюдением указанных правил. Однако подготовка предприятия к возврату, включая составление и представление на подписание передаточного акта, возлагается уже на арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
В содержании данного договора размер арендной платы также является существенным условием. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным; при этом правила определения цены, предусмотренные п.
3 ст. 424 ГК, не применяются.По договору аренды предприятия арендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом (вплоть до его отчуждения). Так, согласно ст. 660 ГК РФ, он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу.
Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать другие положения договора аренды. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Кроме того, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором аренды (ч. 2 ст. 660 ГК РФ). Эта норма закреплена в законе с целью обеспечения возможности наиболее эффективного ведения арендатором производственно-хозяйственной деятельности.
Еще одной очень важной обязанностью арендатора является обязанность поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока аренды, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт, а также оплачивать расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также по страхованию арендованного имущества.
Особенностью регулирования аренды предприятия как имущественного комплекса является то, что арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от согласия арендодателя на такие улучшения (ст. 662 ГК РФ). Однако норма является диспозитивной и может быть изменения по соглашению сторон.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения арендатору стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Еще по теме 11.4. Договор аренды предприятия:
- Раздел I. ПРИМЕНЕНИЕ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСАРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ,НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКЕ
- Глава 1. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ,СООРУЖЕНИЯ, НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
- Глава 2. ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛОЖЕНИЙГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ О ПРАВАХИ ОБЯЗАННОСТЯХ СТОРОН ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
- 2.3. Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок
- 2.4. Изменение сторон в договоре аренды
- Глава 3. ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛОЖЕНИЙГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ ОБ ИЗМЕНЕНИИИ РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
- 3.1. Процедуры расторжения договора аренды недвижимости
- 3.2. Основания расторжения договора аренды недвижимости
- § 7. Договор аренды земельного участка
- 11.1. Общая характеристика договора аренды
- 11.4. Договор аренды предприятия
- 10.7. ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРВДПРИЯТИЙ
- 1. Понятие договора аренды
- 2. Существенные условия договора аренды
- 3. Содержание и исполнение договора аренды
- § 5. Договор аренды предприятия