2.4. Изменение сторон в договоре аренды

1.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (статья 617 ГК РФ).

Таким образом, из буквального толкования пункта первого указанной статьи следует, что договор аренды продолжает действовать между старым собственником и арендатором и старый собственник продолжает получать арендные платежи. При этом никаких правил поведения сторон законом не установлено. Возникает вопрос:

Должен ли новый собственник при приобретении недвижимости ставить вопрос о переоформлении договора аренды этой недвижимости или ее части?

Для ответа на поставленный вопрос обратимся к арбитражной практике.

Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.

Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом.

Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом. Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.

Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.

Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.

Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению.

Таким образом, позиция апелляционной инстанции, поддержанная Президиумом ВАС, заключается в том, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 информационного письма N 66). Однако из представленного спора мы увидели, что право получения доходов новому собственнику необходимо доказать в суде. Для избежания этого желательно до приобретения недвижимости в собственность поставить вопрос о переоформлении договора аренды приобретаемой недвижимости и юридически закрепить смену арендодателя в договоре аренды, так как арбитражные суды первой инстанции буквально толкуют норму статьи 617 ГК РФ. Юридическое закрепление права нового собственника на получение доходов от аренды можно сделать трехсторонним соглашением или иным документом, из которого для арендатора было бы ясно, с какого момента он платит арендные платежи новому арендодателю.

Если вопрос о переоформлении договора аренды поставлен новым собственником, вправе ли он внести в договор иные изменения, кроме изменения стороны в обязательстве, например, изменить срок или размер арендной платы?

Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.

В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.

Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.

В силу статей 450, 451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.

Иначе говоря, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (п.

К сожалению, статьей 617 ГК РФ не урегулированы отношения, возникающие в случае, когда происходит перемена на стороне арендатора, представленного юридическим лицом. Такое правопреемство возможно в силу различных юридических фактов, например, реорганизации этого юридического лица, перехода права аренды к залогодержателю, перенайма, поэтому данные отношения регулируются соответствующими статьями ГК РФ и иного законодательства. Так, в силу пункта 2 статьи 60 ГК арендодатель в случае реорганизации юридического лица - арендатора имеет право либо продолжить арендные отношения с новым арендатором, либо потребовать прекращения договора аренды и возмещения убытков. При перенайме действует норма пункта 2 статьи 615 ГК, в соответствии с которой договор аренды в этом случае сохраняется.