1.3. Порядок передачи объекта аренды

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Статья 655. Передача здания или сооружения

1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

2.

Если арендодатель не исполнил обязательство по передаче нежилого помещения арендатору или исполнил его частично, то возникает ли у арендодателя право требования арендной платы?

Стороны заключили договор аренды нежилых помещений.

К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.

Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы и пени за просрочку платежа.

Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично, исходя из следующего:

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

Таким образом арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или исполнил обязательство частично (передал часть помещений), вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи нежилых помещений и только за фактически переданные помещения.

Пункт 1 статьи 655 ГК РФ определяет, что обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, то есть факт передачи объекта недвижимости подтверждается подписанием соответствующего документа о передаче. И, следовательно, акт приема-передачи подтверждает факт владения и пользования объектом недвижимости. Однако в практике встречаются споры, когда акт приема-передачи не подтверждает ни фактическую передачу, ни факт пользования объектом недвижимости после подписания акта приема-передачи.

В каких случаях акт приема-передачи не является подтверждением факта передачи объекта недвижимости арендатору и факта пользования переданным по акту объектом недвижимости?

Случай первый:

Между истцом и ответчиком был подписан договор на субаренду нежилых помещений сроком более года. Регистрация договора в установленном законом порядке произведена не была.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании 1078356 рублей неосновательного обогащения, возникшего в результате пользования ответчиком помещениями, принадлежащими истцу. Истец ссылается на то, что помещения ответчику переданы по акту, плата за пользование ответчиком не уплачивается, в связи с чем ответчик неосновательно обогатился за счет истца, так как договор является незаключенным в силу отсутствия государственной регистрации.

В удовлетворении иска отказано.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, при ее отсутствии является незаключенным.

В этом случае в силу статей 1102 - 1105 ГК РФ обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает у ответчика в случае фактического пользования нежилыми помещениями.

Разрешая спор, суд установил, что истцом не представлено доказательств пользования ответчиком помещениями, а именно: доказательств передачи ключей, установки охранной, противопожарной и тревожной сигнализаций и т.д.

С учетом установленных фактов суд сделал вывод о том, что при данных обстоятельствах акт приема-передачи помещений не подтверждает факт пользования ими ответчиком (Постановление ФАС МО от 15.01.2004 N КГ-А40/10782-03).

Случай второй:

ООО "Гамма СиС" обратилось в Арбитражный суд г.

Иск удовлетворен. Суд указал на то, что Компания является незаконным владельцем арендованного истцом имущества. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Консул-М" (собственник данного помещения на момент рассмотрения спора) просит отменить решение и Постановление, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Заявитель жалобы ссылается на то, что он является собственником нежилого помещения, являющегося предметом спора. Истец не вступал во владение арендованным имуществом, поскольку в нем находились сторонние организации. Следовательно, он не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действия третьих лиц.

Суд кассационной инстанции находит решение и Постановление подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 26.02.2002 между Департаментом имущества г. Москвы и ООО "Гамма СиС" (арендатор) был заключен договор на аренду нежилого помещения общей площадью 510,8 кв. м. Передача помещения состоялась по акту сдачи-приемки от 17.04.2002.

Принимая решение об удовлетворении иска, суд сослался на то, что ООО "Гамма СиС" является законным владельцем спорного имущества и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц. Однако представленные доказательства опровергают выводы суда относительно того, что фактическая передача арендодателем помещения истцу состоялась и последний вступил во владение им. Так, согласно акту сдачи-приемки объекта от 17.04.2002 в помещении, передаваемом арендатору, находится сторонняя организация и ООО "Гамма СиС" обязуется выселить ее собственными силами.

Указанное свидетельствует о том, что истец не стал законным владельцем спорного имущества и не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действия третьих лиц.

При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к ЗАО "Управляющая компания "Дантэ-Капитал", занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению (Постановление ФАС МО от 16.08.04 N КГ-А40/6926-04).

Таким образом, во втором случае акт приема-передачи помещения не только не подтверждает факт пользования этим помещением, но и доказывает, что фактическая передача арендодателем помещения истцу не состоялась и последний не вступил во владение им. Актом установлено, что в помещении, передаваемом арендатору, находится сторонняя организация и арендатор (истец) обязуется выселить ее собственными силами. При этом судом не были исследованы основания занятия помещения фактическим владельцем, что вызывает недоумение.