2.2. Права и обязанности арендатора при пользовании объектом недвижимости

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Нетрудно заметить, что в данной статье разделяются понятия передачи самого объекта аренды как имущества и передачи права аренды как имущественного права. Полезно знать толкование правил передачи права аренды (имущественного права) Президиумом ВАС, данное в пункте 16 информационного письма N 66.

Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Иных способов передачи права аренды указанная статья не называет. Следовательно, нельзя передать право аренды посредством сделки уступки права аренды, что часто встречается в арбитражной практике.

Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки уступки права аренды, заключенной истцом (цессионарием) с прежним арендатором в соответствии со статьей 382 ГК РФ.

При этом истец обратил внимание на то обстоятельство, что до уступки права прежним арендатором (цедентом) была выплачена арендная плата за весь период аренды, а расходы по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества возложены договором аренды на арендодателя (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Следовательно, как считал истец, ему в порядке уступки перешло "чистое" право аренды, не обремененное никакими обязательствами.

Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что в рассматриваемом случае при передаче права аренды были нарушены требования пункта 2 статьи 615 ГК Российской Федерации, а поэтому отказ в регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Решением арбитражного суда в иске отказано по следующим основаниям:

Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 ГК РФ).

Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (пункт 2 статьи 616 Кодекса).

Принимая во внимание изложенное, суд отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос в производственный кооператив.

Поскольку ни по одному из перечисленных оснований право аренды истцу не передавалось, отказ ответчика в регистрации этой сделки соответствует абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, уступка права аренды с использованием правил об уступке права требования противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, в котором такой способ передачи права аренды не предусмотрен.

Однако некоторые кассационные инстанции округов делают выводы, противоречащие позиции Президиума ВАС. В частности в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 29.01.2004 N А56-1012/03 указано, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. В силу пункта 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

То есть соглашение о перенайме по договору аренды должно быть заключено с соблюдением норм Гражданского кодекса РФ об уступке требования и о переводе долга, а также должно соответствовать форме самого договора аренды: если последний должен быть зарегистрирован, соглашение также должно пройти государственную регистрацию.

Однако, как мы увидели из предыдущего спора, в регистрации будет отказано, что в свою очередь будет поддержано Президиумом ВАС (п.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что все права арендатора осуществляются с согласия арендодателя.

Является ли получение согласия арендодателя на указанные сделки императивной нормой, которая не позволяет установить в договоре аренды недвижимости так называемое "генеральное согласие"? Иначе говоря, необходимо ли получать согласие в каждом случае, когда арендатор хочет воспользоваться своими правами в соответствии со статьей 615 ГК РФ или возможно зафиксировать такое согласие при подписании договора аренды?

Ответ на этот вопрос можно найти в пункте 18 информационного письма N 66.

Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки перенайма, заключенной истцом (новым арендатором) с прежним арендатором в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что сделка перенайма является ничтожной как заключенная без согласия арендодателя (собственника имущества) и, следовательно, отказ в ее регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арендодатель.

Изучив обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ ответчика в регистрации права аренды истца является правомерным, поскольку на заключение сделки перенайма в нарушение требований пункта 2 статьи 615 ГК РФ не получено согласия арендодателя спорного помещения.

При этом суд указал, что условие договора аренды, заключенного между собственником помещения (арендодателем) и прежним арендатором, в соответствии с которым за арендатором закреплялось право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать права и обязанности в перенаем без получения дополнительного разрешения арендодателя, не соответствует пункту 2 статьи 615 ГК РФ.

Данная норма закона, требующая при совершении сделок с арендными правами получение согласия арендодателя, является императивной, а поэтому не может быть изменена договором. По мнению суда, по смыслу пункта 2 статьи 615 Кодекса согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок.

Из материалов дела усматривается, что арендодатель возражал против перенайма акционерным обществом прав и обязанностей арендатора, что подтверждается представленными третьим лицом письмами, получение которых истец не отрицал.

Учитывая изложенное, суд в иске отказал.

Суд апелляционной инстанции, проверивший законность принятого судебного акта по жалобе истца, решение суда первой инстанции отменил и исковое требование удовлетворил.

В своем постановлении суд апелляционной инстанции отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других сделок, упомянутых в данном пункте.

Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Таким образом, условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма и других прав, предусмотренных статьей 615 ГК РФ, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ.

Какие возможны формы выражения "генерального согласия" на сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 615 ГК РФ?

Ни для кого не является секретом, что юристы обычно при формулировании условий договора прибегают к копированию норм Гражданского кодекса. Собственно говоря, типовая форма любого договора, которая разрабатывается юридическими фирмами, предполагает такое копирование. И если стороны договорились о каких-то условиях, которыми хотели бы дополнить типовую форму договора, то задача юристов, работающих над текстом, во-первых, сформулировать достаточно определенно это условие на бумаге, а во-вторых, оценить сформулированное условие с точки зрения его соответствия действующему законодательству. И здесь для практика полезно знание вариантов формально-юридического закрепления "генерального согласия" в договоре.

Вариант первый заключается в максимальном усилении акцента на возможности неполучения согласия.

Вариант второй заключается в неоднозначности сформулированного условия. Например: "Арендатор имеет право сдачи в субаренду нежилой площади жилого дома по адресу такому-то". На первый взгляд кажется, что это вовсе не "генеральное согласие", а дублирование положения пункта 2 статьи 615 ГК РФ, которым предусмотрено право сдачи арендованного имущества в субаренду. В связи с чем возникает сомнение относительно того, что наличие в договоре такого условия будет достаточным для заключения арендатором договора субаренды.

Сомнение развеял ФАС Московского округа в Постановлении от 23.03.2000 N КГ-А40/4017-99, признав описанное условие "генеральным" согласием арендодателя на сдачу арендатором помещений в субаренду.

ТОО "Театр на Солянке" занимает помещение на основании договора субаренды от 19.07.91 N 3, заключенного с согласия арендодателя (п. 4.2 договора от 07.07.91 N 48). Оснований для его выселения не имелось.

Пункт 4.2 договора, в котором суд усмотрел согласие арендодателя на субаренду, звучит следующим образом: "Арендатор имеет право сдачи в субаренду нежилой площади жилого дома N такой-то по ул. такой-то. Доходы, полученные от сдачи в субаренду арендуемых помещений, являются собственностью арендатора".

Если арендодатель дал письменное согласие на субаренду и при этом не оговорил предельного срока субаренды, вправе ли арендатор возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного согласия арендодателя?

Акционерное общество (субарендатор) обратилось с иском к комитету по управлению государственным имуществом (арендодателю) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения. В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что занимал указанное помещение на основании договора субаренды, который прекратил свое действие в силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ в связи с досрочным прекращением договора аренды. Как предусмотрено данной нормой, в этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен арендатор.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. При этом судебные инстанции исходили из того, что срок договора субаренды, заключенного между истцом (субарендатором) и третьим лицом (арендатором) с согласия ответчика (арендодателя), истек в период действия договора аренды. Второй договор субаренды с истцом третье лицо заключило, не испросив согласия арендодателя, и этот договор был заключен на весь оставшийся срок аренды.

В кассационной жалобе истец, считая второй договор субаренды не противоречащим закону, просил отменить судебные акты первой и апелляционной инстанций и удовлетворить иск.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и согласившись с позицией истца, отменил обжалуемые судебные акты и удовлетворил иск по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между ответчиком (арендодателем) и третьим лицом (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на пять лет. Впоследствии с согласия арендодателя арендатор сдал одно из помещений в субаренду истцу.

В деле имеется письмо арендодателя, из которого усматривается, что он, разрешая арендатору заключить договор субаренды с истцом, не сделал никаких оговорок в отношении срока субаренды.

Первоначально договор субаренды был заключен сроком на один год. По истечении этого срока стороны заключили второй договор на два года, то есть на весь оставшийся срок аренды.

По соглашению сторон договор аренды прекращен досрочно - за полтора года до истечения его срока. Арендатор освободил занимаемые помещения.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции указал, что согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды. Поэтому второй договор субаренды является действительным и субарендатор в связи с досрочным прекращением договора аренды вправе был предъявить арендодателю соответствующее требование на основании пункта 1 статьи 618 ГК РФ.

Поскольку при определении срока действия второго договора субаренды стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды, требование истца (субарендатора) о понуждении ответчика (арендодателя) заключить с ним договор аренды на весь оставшийся срок субаренды правомерно.

Таким образом, если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (п. 15 информационного письма N 66).